Der Ausgangszustand: Altbau als Rohdiamant
Gründerzeitwohnungen in Prenzlauer Berg haben Charakter — hohe Decken, Stuck, Dielenboden — aber oft auch Jahrzehnte alte Elektrik, veraltete Bäder und Wände, die nach einem anderen Grundriss verlangen. Die gute Nachricht: Der Rohbau steht und trägt. Man beginnt nicht bei null. Die schlechte Nachricht: Überraschungen sind eingebaut. Alte Leitungen laufen dort, wo kein Plan sie vermutet. Feuchte versteckt sich hinter Fliesen.
Im Beispielprojekt ging es um eine 92-m²-Wohnung, Baujahr 1910, in einem typischen Berliner Vorderhaus. Ziel: Neue Elektrik, komplettes neues Bad, Parkettrestaurierung, zwei nicht-tragende Wände entfernen für einen offenen Wohnbereich. Nichts Exotisches — aber alles zusammen ist ein komplexes Vorhaben, das präzise geplant sein will.
Kostenaufstellung: Die 85.000 Euro im Detail
Kostentransparenz ist selten in der Baubranche. Deshalb hier eine ehrliche Aufstellung, wie sich die Gesamtkosten verteilen:
Alle Preise inkl. MwSt., Stand 2024. Preise variieren je nach Zustand und Ausstattungsniveau.
Der Zeitplan: 14 Wochen ohne Leerlauf
Sanierungen dauern oft länger als geplant — nicht weil die einzelnen Gewerke langsam sind, sondern weil sie schlecht aufeinander abgestimmt werden. Der Elektriker kommt, bevor der Estrich fertig ist. Der Fliesenleger wartet auf den Installateur. Jede Woche Leerstand kostet — in Zeit und Nerven.
Der Schlüssel ist die Reihenfolge: Rohinstallationen vor Estrich, Estrich vor Fliesen, Fliesen vor Sanitärendmontage. Wer diese Abhängigkeiten kennt und Gewerke entsprechend einplant, schafft eine realistische 14-Wochen-Sanierung — ohne Wunder, aber ohne unnötige Wartezeiten.
Tipps für Eigentümer: Was Sie wissen sollten
Puffer ist kein Luxus
18 % der Kosten als Puffer klingen nach viel. In Altbauten ist es das Minimum. Hinter alten Wänden taucht regelmäßig auf, was kein Plan zeigt: vergessene Leitungen, Feuchteschäden, unerwartete Trägerkonstruktionen. Wer keinen Puffer hat, improvisiert — teuer.
Eigenleistung spart selten
Eigentümer übernehmen oft Malerarbeiten selbst. Das kann sinnvoll sein — aber nur wenn der Zeitplan stimmt. Wenn der Maler nicht starten kann, weil der Estrich noch nicht fertig ist, entsteht Leerlauf, den niemand bezahlt. Koordination ist hier wichtiger als Eigenleistung.
Vergaben früh abschließen
Gute Handwerksbetriebe in Berlin sind 8–12 Wochen im Voraus ausgebucht. Wer nach dem ersten Angebot sucht, findet oft nur noch Betriebe mit Kapazitäten — weil andere sie nicht wollen. Vergaben sollten mindestens 10 Wochen vor Baubeginn abgeschlossen sein.
Dokumentation schützt
Jede Abnahme, jeder Mängelprotokoll, jede Rechnungsposition gehört dokumentiert. Im Streitfall entscheidet nicht die Erinnerung, sondern das Schriftstück. Besonders wichtig: die Abnahme vor Ort, bei der offene Mängel festgehalten werden.
Wann lohnt sich professionelle Projektsteuerung?
Bei einem Einzelgewerk — sagen wir, nur das Bad erneuern — ist Eigenregie meistens machbar. Bei einer Vollsanierung mit fünf oder mehr Gewerken, die aufeinander aufbauen, entsteht echter Koordinationsaufwand. Wer das unterschätzt, zahlt drauf: durch Wartezeiten, durch Fehler, die spät auffallen, durch Mängelansprüche, die niemand geltend macht.
Professionelle Projektsteuerung kostet hier rund 8–10 % der Bausumme — und schützt den Rest. Nicht als Theorie, sondern weil jemand täglich auf der Baustelle ist, der Termine kennt, Abweichungen meldet und Probleme löst, bevor sie teuer werden.
Weiterführend
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